Skal du sælge huset når du går på pension?

For mange danskere er huset den største formue, de nogensinde har haft. Det er også det sted, hvor børnene voksede op, hvor havemøblerne står, hvor der er billeder på væggen. Der er få økonomiske beslutninger, hvor tallene og følelserne er så tæt sammen.

Det er derfor emnet ofte får lov at fylde uden en ærlig sammenligning. Så lad os lave den, roligt.

De tre veje

Der er reelt tre boligstrategier gennem pensionen. Der findes hybrider, men de fleste husholdninger ender på en variation af en af disse.

Strategi 1: blive boende. Du bliver i huset, betaler ejendomsværdiskatten, vedligeholder, og accepterer, at boligformuen er bundet i mursten.

Strategi 2: flytte mindre. Du sælger, køber en mindre bolig, og frigør en del af friværdien til opsparing eller forbrug.

Strategi 3: sælge og leje. Du sælger huset helt, investerer friværdien, og betaler husleje resten af livet.

Hvad koster hver strategi

Blive boende har lave løbende omkostninger, hvis huset er gældfrit. Ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring, forbrug, og vedligehold. Efter boligskattereformen ligger ejendomsværdiskatten i 2026 på 0,51 procent af 80 procent af den offentlige vurdering op til cirka 9 mio. kroner, og 1,4 procent af den del, der ligger over. Til gengæld er der ingen kapital, der arbejder for dig. Boligen kan stige i værdi, men det bliver først til noget, hvis eller når du sælger.

Flytte mindre frigør typisk et stort engangsbeløb. En dansk gennemsnitsflytning fra parcelhus til lejlighed frigør ofte et sted mellem 1 og 3 millioner kroner efter omkostninger. Det beløb kan investeres, og selv ved forsigtigt afkast bliver det til betydelige ekstra midler over 20 år.

Sælge og leje frigør hele friværdien. Til gengæld har du en fast, årligt stigende huslejeudgift. I byen kan husleje for en pensionist-lejlighed nemt være 12.000 til 20.000 kroner om måneden. Over 20 år er det 3 til 5 millioner kroner i huslejeudgifter, alene.

Regnestykket er ikke om at frigøre kapital. Det er om, hvad kapitalen tjener, minus hvad den nye bolig koster.

Det man ofte glemmer

Handelsomkostninger er reelle. Ejendomsmægler, advokat, tinglysning, evt. renovering, evt. mellemfinansiering. Ved en gennemsnitlig dansk hushandel kan det let løbe op i 4 til 6 procent af salgsprisen. Det tal skal fratrækkes friværdien, før du regner.

Skat på gevinsten er som regel ikke et problem for din helårsbolig. Parcelhusreglen giver skattefri gevinst, hvis boligen har tjent som bolig for ejeren eller husstanden i en del af ejerperioden, og grunden er under 1.400 m². Reglen kan bortfalde, hvis boligen har været udlejet eller på anden måde ikke opfylder betingelserne. Tjek reglen på skat.dk inden, du regner med skattefri gevinst.

Investeringsafkastet af de frigjorte midler er ikke garanteret. En sagligt forsigtig antagelse er 4 til 6 procent nominelt om året for en balanceret portefølje. Højere er muligt. Lavere er også muligt. Regn med begge dele.

De ikke-økonomiske spørgsmål

Selv en perfekt økonomisk sammenligning kan give det forkerte svar, hvis den ikke også spørger til livet. Vil I have haven, eller er trapperne blevet et problem? Bor børnene tæt på, eller taler I sammen alligevel? Er der nok liv omkring boligen, eller føler I jer isolerede?

Boligvalg er også et sundhedsvalg. En mindre bolig med elevator og tæt på indkøb kan give ti mere selvhjulpne år i den anden ende. Den slags er svært at prissætte, men det er ikke uvæsentligt.

Et regneeksempel over 20 år

Antag et par på 65 med et gældfrit parcelhus vurderet til 4,5 millioner kroner. De overvejer tre veje.

Bliver de boende, har de årlige omkostninger til ejendomsskat, forsikring og vedligehold på cirka 65.000 kroner. Boligformuen står, men arbejder ikke. Over 20 år har boligen måske appreciateret 30 til 60 procent, men det bliver først til noget, hvis den sælges.

Flytter de til en lejlighed til 2,5 millioner, frigør de omkring 1,7 millioner kroner efter handelsomkostninger. Investeret ved 5 procent nominelt afkast bliver det til cirka 4,5 millioner efter 20 år. Løbende omkostninger til lejligheden er lavere, måske 45.000 kroner om året.

Sælger de og lejer for 15.000 kroner om måneden, frigør de hele friværdien på cirka 4,3 millioner. Investeret bliver det til cirka 11,4 millioner over 20 år. Til gengæld har de betalt cirka 4,5 millioner i husleje, inklusive en 2 procents årlig regulering. Netto står de med markant mere formue end de to andre veje, men mindre bolig og en fast udgift.

Ingen af tallene er sandheden. De er en illustration af, hvor forskellene ligger. Regn på dine egne tal, før du tager en beslutning.

En rolig fremgangsmåde

• Estimer nettobeløbet efter handelsomkostninger for hver strategi.
• Læg realistisk løbende omkostning oven i: skat, forsikring, vedligehold, husleje.
• Investér de frigjorte midler mentalt i en forsigtig portefølje, og regn i 20 til 25 år.
• Sammenlign netto-formue og netto-forbrug på tværs af strategierne.
• Tal om det med din partner, før tallene bliver et argument.

Der er sjældent én rigtig strategi. Der er den, der giver dig plads til det liv, du vil leve, uden at pengene tvinger dig hjem før tid.